Поделиться Поделиться

Відповідальність сторін за договором найму (оренди).

Порушення умов договору оренди (його невиконання чи неналежне виконання) покладає на винну сторону певні негативні правові наслідки, встановлені договором чи законом. Деякі з них були розглянуті вище.

Наймач відповідає за погіршення речі, які сталися з його вини, і зобов'язується їх усунути. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати від наймача відшкодування завданих йому збитків. Необхідно мати на увазі, що наймач не відповідає за погіршення речі, що сталися внаслідок її нормального зношення чи упущень наймодавця (ст. 779 ЦК України).

Невиконання наймачем обов'язку відносно повернення після припинення договору оренди речі, що є предметом цього договору, надає наймодавцю право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК України).

Також у законі передбачається відповідальність сторін за шкоду, завдану третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм (ст. 780 ЦК України). Така шкода відшкодовується на загальних підставах наймачем.

Однак завдання шкоди третім особам може статися і з вини наймодавця, коли він не попередив наймача про особливі властивості чи недоліки речі, про які наймач не знав і не міг знати. У такому разі шкода відшкодовується наймодавцем. При цьому сторони не можуть у договорі передбачити умову, за якої наймодавець взагалі звільняється від відповідальності за шкоду, завдану третім особам, чи звільняється від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, адже за ч. 2 ст. 780 ЦК України така умова є нікчемною.

До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, що була передана в користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік (ч. 1 ст. 786 ЦК України).

Також необхідно враховувати, що перебіг строків позовної давності починається:

- відносно вимог наймодавця-з моменту повернення речі наймачем;

- відносно вимог наймача - з моменту припинення договору найму.

Припинення договору найму (оренди).

Зобов'язання, що виникають з договору оренди, припиняються на загальних підставах,

передбачених гл. 50 ЦК України, а також на спеціальних підставах, передбачених гл. 58 ЦК України, положеннями інших актів законодавства та (чи) договором.

Як загальні, так і спеціальні підстави припинення договору оренди поділяються на суб'єктивні (дії сторін) і об'єктивні (події).

Спеціальними суб'єктивними підставами припинення договору оренди є одностороння відмова від договору і розірвання договору на вимогу однієї зі сторін у випадках, передбачених законом чи договором.

Згідно до ч. 2 ст. 763 ЦК України кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-котрий час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором чи законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Наймач може відмовитися від консенсуального договору оренди, коли наймодавець не передає йому у встановлені строки предмет договору оренди (п. 2 ч. 1 ст. 766 ЦК України).

У свою чергу, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, коли наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців. У такому разі договір найму є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору (ст. 782 ЦК України).

Певні порушення умов договору оренди однією зі сторін надають іншій стороні право вимагати розірвання договору в судовому порядку.

Наймодавець набуває права вимагати розірвання договору, коли наймач:

1) користується річчю, переданою йому в найм, не за її призначенням чи з порушенням умов договору найму (ч. 2 ст. 773, п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України);

2) без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі (п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦК України);

3) своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі (п. 3 ч. 1 ст. 783 ЦК України);

4) не приступив до проведення капітального ремонту речі, коли обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на нього (п. 4 ч. 1 ст. 783 ЦК України).

Наймач може вимагати розірвання договору оренди, коли:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі (п. 4 ч. 2 ст. 768, п. 1 ст. 784 ЦК України);

2) наймодавець не повідомив його про всі права третіх осіб на річ, що є предметом договору найму (ч. 2 ст. 769 ЦК України);

3) наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню згідно до призначення та умов договору (п. 2 ч. 3 ст. 776 ЦК України, п. 2 ст. 784 ЦК України).

Спеціальними об'єктивними підставами припинення договору оренди є:

1) смерть фізичної особи-наймача, коли інше не встановлено договором чи законом;

2) ліквідація юридичної особи, яка була наймачем чи наймодавцем (ст. 781 ЦК України).

За винятком того, коли законом встановлено максимальний (граничний) строк договору найму окремого виду майна, то, коли до спливу такого строку жодна зі сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору (ч. 3 ст. 763 ЦК України).

Сторони можуть встановити в договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється (ч. 2 ст. 770 ЦК України).

Припинення договору має певні юридичні наслідки для сторін, зокрема, наймач зобов'язується негайно повернути річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, чи у стані, котрий було обумовлено в договорі.

Похожие статьи